Как расторгнуть договор аренды земельного участка в Краснодаре

Заключить любой договор аренды возможно на установленный срок. Дату прекращения договора считают основанием по его прекращению. Случается, что в силу неожиданно возникших обстоятельств, у партнеров возникает необходимость расторжения договора раньше срока, указанного в документах. Если ответ положительный, то как расторгнуть договор аренды земельного участка?

Правовые основы данного вопроса

Любые имущественные отношения регулирует Гражданский кодекс, где изложен общий порядок расторжения. Более конкретно с данным вопросом следует направляться к Земельному кодексу. Описание того, как расторгнуть договор аренды земельного участка, дано в ст. 45 и 46. Разъяснения к указанным статьям определяют взаимосвязь данных документов.

Важно! Договор оформляется срочным или бессрочным. Имущественные права полностью сохраняются за арендодателем, а арендатор обладает только правом пользования.

Договор аренды можно расторгнуть или прекратить. Причем прекратить имеется возможность не только в установленный срок, но и досрочно. Смысловое прочтение данных понятий различно. Стороны могут прекратить арендные отношения по договоренности и расстаться мирно или враждебно. Расторжение договора аренды земельного участка – процесс, инициируемый активными действиями пострадавшей стороны, характеризующийся противостоянием интересов.

Оба варианта рассматриваются только при наличии договора аренды. Его оформляют в письменной форме по требованиям законодательства.

Важно!

  • При варианте передачи земельного надела в аренду без установления срока, стороной, инициирующей прекращение отношений, выставляется письменное уведомление за три месяца.
  • Если арендодателем выступает муниципальная власть, то вопросы расторжения арендного договора на земли решаются в судах общей юрисдикции.
  • В остальных случаях – это компетенция арбитражных судов.

По каким причинам возможно расторжение договора аренды земли

Когда в договоре зафиксированы даты временного использования земельного надела и каждая сторона исполняет свои обязательства согласно составленному документу, проблем не возникает. Период аренды заканчивается – стороны прекращают взаимодействие. Процедура оформляется в соответствии с пунктами, которые в документе на аренду предусматривают такой поворот событий.

Если земля была передана в аренду без установления срока, то сторона, инициирующая прекращение отношений, выставляет письменное уведомление за три месяца.

Важно! Существуют варианты, когда по договору прописывается максимальный период, в течение которого прекращение отношений невозможно. Это определенные виды работ, связанные с эксплуатацией земли, например, сельскохозяйственные или изыскательские работы. И наоборот, если для специальных видов работ не устанавливаются сроки, то по окончании деятельности на участке, отношения автоматически расторгаются.

Причинами расторжения, которые считаются существенными и признаются судами для той и другой стороны, является изменение обстоятельств:

  • бессмысленность ведения хозяйственной деятельности;
  • несоблюдение обязательств сторонами;
  • ненадлежащее состояние земельного надела;
  • нанесение ущерба и нецелевое использование земель.

Каждая из сторон – может инициировать расторжение договора аренды земельного участка.
Причинами для проявления инициативы арендодателем служат:

  • несоблюдение условий использования земли;
  • несвоевременная оплата (при просрочке более 2 месяцев);
  • деятельность, наносящая вред экологическому состоянию местности;
  • отсутствие строительных сооружений на территории арендованного участка в случае, когда это предусматривалось в договоре (законодательство устанавливает срок для работ три года, но право каждой стороны прописать период строительства в индивидуальном порядке).

Причинами для проявления инициативы арендатором служат:

  • препятствия по использованию земельных наделов;
  • выявление дефектов арендуемого участка.

Важно! Если арендатор получил земельный надел от муниципальных органов, то расторжение договора аренды земельного участка арендатором возможно по истечении пяти лет.

Порядок оформления

Если у контрагентов появляются причины расторгнуть договоренность, то необходимо изложить их в письменном виде. Претензия на расторжение договора аренды земельного участка отправляется другой стороне. Вручить письмо можно лично или через почтовое отправление. В нем следует указать:

  • свои данные;
  • реквизиты другой стороны;
  • информацию о договоре;
  • причины данных действий;
  • сформулировать претензии.

Получателю следует дать ответ о согласии или несогласии выставленных требований. Законом не запрещено и вовсе отказаться от ответа.

Если разногласий не возникает, то составляется взаимное соглашение. В данном документе должно обязательно указываться следующее:

  • сведения о контрагентах;
  • информация о месте и дате составления договора;
  • дата расторжения договора;
  • условия расторжения договора;
  • ссылки на нормативные документы, которые регламентируют процедуру;
  • подписи каждой стороны.

Важно! В соглашении описывается порядок исполнения материальных или финансовых претензий, или запись об отсутствии таковых.

Составленное соглашение нужно обязательно заверить у нотариуса. Еще один документ, который надлежит составить – акт сдачи-приемки. В нем проводится сверка сведений и состояния земли до передачи в аренду и после расторжения договора.

Законодательством установлен срок ожидания ответа от другой стороны, он составляет 30 дней. Неполучение ответа в нормативный срок дает право активной стороне подать иск в суд.

Данная инициатива предполагает подачу искового заявления в судебную инстанцию по местожительству или юридическому адресу отвечающей стороны. Форму заявления можно посмотреть на сайте суда. В нем указывается наименование суда, сведения об истце и ответчике, предмет по которому будет выставлен иск (в данном случае требование – расторжение договора аренды земельного участка), обоснование выставления требований (указываются нормы законодательства, по которым договор расторгается) и список приложений. В конце документа истец ставит дату и подпись.

В качестве приложений представляются копии договора и пакет документов, которые служат основанием для иска. При подаче иска истец оплачивает пошлину.

Для рассмотрения иска суду предоставляется двухмесячный срок.

Иски, инициированные сторонами, практически одинаковы. Только отличаются причинами, по которым выставляется расторжение договора аренды земельного участка.

Решение суда начинает действовать через 10 дней, т.е. договор прекращает существование.

До этого срока возможна подача апелляционной жалобы в вышестоящую инстанцию.

Как избежать судебного разбирательства

Сторона-инициатор, направляя уведомление, может указать требования, которые будут служить причиной прекращения инициативы. К примеру, может быть определен срок погашения задолженности в период 2 недели после даты получения документа. При исполнении требования, активная сторона обещает отозвать требование и продолжить сотрудничество в соответствии с договором. В уведомлении можно выставить требование дать ответ о причине появления проблем письменно. Желательно, чтобы по каждому пункту требований были проставлены ожидаемые даты ответов.

Важно! Сроки в уведомлении надо ставить разумные и реальные, чтобы у отвечающей стороны была возможность подготовить ответ, устранить причины и реабилитировать свои действия. К примеру, земля, предназначенная для возведения построек, пустует. Невозможно построить сооружение за пару недель. Это будет неразумный срок.

Сторона-ответчик может:

  • принять требования;
  • погасить имеющийся долг;
  • проявить инициативу и предложить варианты решения спорной ситуации;
  • предъявить встречные претензии.

Последнее действие не исключает судебное разбирательство. Если стороны готовы пойти на диалог, то возможно принятие компромиссного решения. Решение вопроса тогда заканчивается дополнительным соглашением.

В случае, когда диалог не получился, сторонам предстоит встреча в зале заседаний суда.

Особенности расторжения договора по арендованным сельскохозяйственным землям

Аренда земель сельхозназначения является наиболее оптимальным и выгодным вариантом для фермеров и граждан. Законодательство не устанавливает ограничений по объемам аренды. Важным условием считается, что в период действия договора имеет значение оборот земель. Данный факт означает, что договор нельзя расторгнуть до окончания сезона сбора урожая. Но в данном случае есть альтернативный вариант, по которому арендодатель может согласиться передать участок третьим лицам.

По земле, предназначенной для ведения сельского хозяйства, арендаторы активизируют деятельность по расторжению договора, если три месяца не получают оплату. Арендатор получает требование об оплате и уведомление о том, что в случае неисполнения финансовых обязательств, договор следует расторгнуть.

Сельскохозяйственная земля должна использоваться на предназначенные цели, поэтому арендодатель при обнаружении факта нецелевого использования также может инициировать прекращение отношений.

Небрежное отношение к арендованной земле, экологический вред и нарушение плодородия тоже могут стать причиной прекращения сдачи в аренду.

Арендатор сельскохозяйственных угодий может отказаться от пользования землей и инициировать расторжение договора аренды земельного участка, если его арендодатель пытается вмешаться в его дела и оказывает препятствия деятельности арендатора.

Для земель сельхозназначения, переданных в аренду, действует правило: до окончания полевых работ арендатор имеет право довести хозяйственный цикл до завершения. В случае активной деятельности арендодателя по прекращению отношений, составляется дополнительное соглашение, в котором указываются срок окончания полевого сезона и окончание аренды.

Сложности и особенности прекращения аренды земель

Муниципалитеты – владельцы земли могут прекратить арендные отношения досрочно, если земельные угодья требуются для деятельности в интересах общества.

Часто возникают проблемы при расторжении земельных участков на территории лесных массивов. Чаще всего относительно указанных земель указывается причина – экологический вред. Но законодателем не дается четкого определения данного понятия, поэтому прежде, чем выставлять такое требование, необходимо собрать серьезные доказательства и предоставить экспертные оценки.

Для рассмотрения вопросов по таким землям судебные инстанции берут за базовый документ Лесной кодекс. Но в нем не имеется четких уточнений. Дело в том, что любую хозяйственную деятельность можно признать наносящей ущерб природе и земельным лесным угодьям. Как показывает практика принятия решений судами, определить границу, за которой можно признать факт нанесения экологического ущерба лесным землям, довольно трудно. Поэтому решение о расторжении договора аренда по земельным участкам в лесных зонах имеет определенные трудности.

Еще один проблемный вопрос – это смерть арендатора. В соответствии с законодательными нормами, право аренды получают наследники. В этом случае расторгнуть договор проблемно, поскольку наследник не имеет представления об особенностях аренды, вопросы использования земель ему не интересны или ему не представляется возможности пользоваться арендованным наделом земли. Соответственно, возникает вопрос о том, сможет ли наследник принимать целесообразные решения. Но законодатель в этой ситуации принимает попытки защитить интересы арендодателей, разрешая выставлять требования уже при одной просрочке платежей.

Важно! Иски о расторжении аренды земель могут быть инициированы прокуратурой, если будут обнаружены обстоятельства нарушения закона при составлении договора.

НЕ НАШЛИ ОТВЕТА НА СВОЙ ВОПРОС?

  • МЫ ВАМ ПЕРЕЗВОНИМ:


Задать вопрос юристу